شرایط معامله

شرط کلمه‌ای است عربی و در لغت به معنای قرار و عهد و پیمان آمده است و جمع آن شروط و شرایط است

مطلب حاضر از کتاب اصول حاکم بر معاملات املاک و اراضی تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

http://justice-angel.com/

فصل اول ـ کلیات

اصطلاحاً شرط به تعهدی گفته می‌شود که در ضمن عقد دیگری قرار گیرد، شرط در این حالت یعنی ملتزم کردن و ملتزم شدن به امری است. اگر این التزام بطور مستقل مورد توافق دو طرف قرارگیرد خود موضوع عقدی است علی­حده ولیکن اگر این التزام در ضمن عقد دیگری درج شود جنبه تبعی خواهد یافت و به همین اعتبار رابطه عقد و شرط همواره رابطه متبوع و تابع و اصل و فرع است. به عبارت دیگر رابطه شرط به عقد رابطه تبعیت است، اگر عقد را به تنه یک درخت تشبیه نمائیم، شرط همانند شاخ و برگ آن است و همواره شرط از عقد تبعیت می‌نماید. این تبعیت و وابستگی آثاری دارد و از جمله آنکه اگر به هر دلیلی معامله اصلی باطل باشد، شرط ضمن آن نیز باطل خواهد بود و دیگر آنکه از حیث دوام و جواز نیز شرط از عقد تبعیت می‌کند به این معنا که اگر عقد اصلی جایز باشد، شرط ضمن آن نیز جایز و اگر عقد لازم باشد، شرط مذکور نیز لازم خواهد بود. بنابراین اگر در ضمن عقد جایزی همانند وکالت شرطی بگذاریم چون عقد جایز است پس شرط ضمن آنهم جایز است و در این حالت اگر بخواهیم عقد جایز را با شرط ضمن عقد، بلاعزل نمائیم، می‌بایست آن شرط را ضمن عقد خارج لازم درج کنیم به این معنا که یا عقد جایز را بصورت شرط نتیجه در ضمن عقد لازمی درج نمائیم و یا اینکه در ذیل عقد جایز مراتب انعقاد عقد لازم دیگر و شرط دوام را در آن قید و تصریح نمائیم.

هنگامی که شرطی در قرارداد قید می‌شود غالباً یک طرف از این شرط منتفع می‌شود یعنی شرط به نفع اوست که به وی «مشروط­له» می‌گویند و طرفی که شرط علیه اوست را «مشروط علیه» می‌نامند و در پاره‌ای موارد ممکن است شرط به نفع هر دو طرف باشد که هر دو مشروط­له و مشروط علیه می‌باشند مانند اینکه در قراردادی شرط گردد در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در موعد مقرر در دفتر خانه، طرف مستنکف مقطوعاً وجهی را از بابت خسارت به طرف مقابل پرداخت نماید.

بخش اول ـ تقسیم شرایط از حیث زمان ایجاد آنها

نظر به اینکه شرایط قراردادی تماماً در یک لحظه و در هنگام تنظیم قرارداد ایجاد نمی‌گردند و چه بسا برخی از شروط قبل از انعقاد قرارداد تعیین و اساساً عقد به اعتبار و بر اساس آنها تشکیل گردیده و چه بسا برخی از شرایط نیز پس از انعقاد عقد در مرحله اجرای مفاد آن و در راستای ایجاد توافقات جدید به عقد اضافه شوند و لذا ضروری است خاطر نشان نماید که مجموعه شرایط از حیث زمان تحقق و ایجاد در سه مرحله قبل حین و بعد از عقد ایجاد می‌گردند که بشرح ذیل اختصاراً آنها را بررسی می‌نماید.

 گفتار اول ـ شروط ابتدایی

آن شرایطی هستند که عقد بر اساس آنها منعقد گردیده، بطور مثال طرفین قبل از تنظیم قرارداد بطور مفصل مذاکره نموده و شرط اساسی انجام معامله بین ایشان معلوم گردیده و چه بسا به لحاظ بدیهی بودن در قرارداد قید نشوند همانند آنکه خریدار سازنده بناهای تجاری بوده و قصد احداث مجتمع تجاری در مورد معامله را داشته باشد که بدیهی است در این حالت کاربری ملک می‌بایست تجاری باشد، مع الوصف در این خصوص توصیه می‌شود جهت جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی تمامی شرایط معامله را در قرارداد تصریح نمائیم.

 گفتار دوم ـ شروط ضمن عقد

 شروطی است که طرفین هنگام انعقاد معامله در قرارداد قید می‌نمایند که این دسته
متداول­ترین انواع شروط می‌باشند. در غالب مواقع طرفین معامله در هنگام انعقاد عقد شرایط معامله را تعیین و با توافق یکدیگر آن را در قرارداد تصریح می‌نمایند همانند آنکه فروشنده بر خریدار شرط می‌نماید که اگر هر یک از چک­های ثمن معامله با برگشت مواجه گردد، فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد و یا اینکه خریدار بر فروشنده شرط نماید که در صورت تاخیر در تحویل موضوع قرارداد می‌بایست روزانه مبلغ معینی را از باب خسارت به ایشان پرداخت نماید.

در همین ارتباط لازم به ذکر می‌داند شروطی که در ضمن عقد ایجاد می‌گردند خود به دو نوع صریح و ضمنی قابل تقسیم می‌باشند.

بند اول ـ شروط صریح

و آن شرایطی است که طرفین عقد صراحتاً مفاد آن را در عقد تصریح نموده‌اند همانند مثالهایی که در بالا به آن اشاره شد.

بند دوم ـ شروط ضمنی

و آن شرایطی است که در هنگام انعقاد عقد ایجاد گردیده ولیکن صراحتاً در عقد درج نشده است، مع­الوصف از مدلول التزامی الفاظ قراردادی و به حکم عقل یا قانون یا عرف قابل استنباط بوده و به نوعی شروط ضمنی وسیله‌ای هستند برای تفسیر و تکمیل قرارداد. به عنوان مثال در قرارداد بیع آپارتمانی بر فروشنده شرط گردیده که در تاریخ معینی با حضور در دفتر خانه تعیین شده نسبت به انتقال رسمی پلاک موضوع معامله به نفع خریدار اقدام نماید. از آنجائی که انتقال رسمی املاک مستلزم انجام تشریفات مربوطه و از جمله استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و پرداخت دیون دولتی است فلذا قابل استنباط است که فروشنده ملزم می‌باشد قبل از موعد مقرر با حضور در دفترخانه نسبت به تهیه مقدمات تنظیم سند و از جمله استعلام ثبتی و پرداخت مالیات متعلقه اقدام نماید، اگرچه ممکن است چنین تکالیفی صراحتاً برای فروشنده تعیین نشده باشد و همچنین است شرط سلامت در خرید یک بطری شیر که بطور معمول بیان نمی‌شود ولیکن خریدار بشرط سالم بودن شیر نسبت به خرید آن اقدام می‌نماید.

 گفتار سوم ـ شروط الحاقی

 شروطی که طرفین معامله پس از انجام معامله بر آن توافق می‌نمایند. بطور مثال خریدار پس از تنظیم قرارداد و تحویل مورد معامله متوجه می‌شود تمامی لوله‌ها پوسیده است و مراتب را به فروشنده اعلام می‌کند و می­گوید که می‌خواهد به لحاظ خیار عیب معامله را فسخ نماید و در این زمان فروشنده حاضر می‌گردد که به هزینه شخصی خودش لوله‌ها را تعویض نماید که در این حالت طرفین طی صورتجلسه‌ای این شرط جدید را به قرارداد الحاق می‌نمایند و دراین حالت خریدار بر فروشنده شرط می‌کند که ظرف مثلاً 10 روز تمام لوله‌ها را تعویض نماید و چون این شرط پس از انعقاد قرارداد ایجاد گردیده و در واقع به آن ملحق شده است به آن شرط الحاقی می‌گویند. شروط الحاقی معمولاً بصورت متمم قرارداد تنظیم می‌گردند که در این موارد می‌بایست دقت خاصی در نوشتن این شروط اعمال نموده و ضروری است متن قرارداد بار دیگر مطالعه تا از درج عبارات متناقض و متعارض با سایر شرایط ضمن عقد خودداری گردد.

بخش دوم ـ تقسیم شرایط از حیث اعتبار آنها

بدیهی است که تمامی شرایط قراردادی از اعتبار یکسانی برخوردار نمی‌باشند، اگرچه در غالب موارد این شرایط صحیح بوده و از حمایت قانونی برخوردارند مع­الوصف در پاره‌ای از موارد برخی از شروط به لحاظ موانع قانونی یا عقلی از درجه اعتبارساقط و در نتیجه باطل تلقی می‌گردند و حتی در برخی موارد نادر، فساد شرط به آنجا می‌رسد که موجب فساد عقد گردیده و در نتیجه علاوه بر بطلان شرط موجب فساد و بطلان عقد نیز می‌گردد که در این بخش اختصاراً به ذکر اقسام این شرایط و ذکر توضیحی مختصر بسنده نموده و بشرح فصول آتی تفصیلاً نسبت به بررسی آنها اقدام خواهد نمود.

گفتار اول ـ شرط صحیح

و آن شرطی است که دارای نفع عقلایی بوده و انجام آن مقدور باشد و در عین حال اجرای آن مخالفتی با شرع یا قانون نداشته باشد و نامشروع نباشد مانند اینکه خریدار بر فروشنده شرط نماید که فروشنده اتومبیلش را تعمیر نماید. گفته شده شروطی که باطل یا مبطل نباشند، شروط صحیح تلقی می‌شوند.

گفتار دوم ـ شرط باطل

و آن شرطی است که بنا به دلایل و جهات مندرج در قانون باطل وبلا اثر باشد ولیکن علیرغم باطل بودن شرط، عقد باطل نشده ودر این حالت معامله به قوت خود باقی است. همانند آنکه در معامله یک دستگاه اتومبیل بر فروشنده شرط شود که نسبت به حمل 5 کیلو مواد مخدر به شهرستان خاصی اقدام نماید که در این حالت شرط مندرج در قرارداد به لحاظ نامشروع و غیر قانونی بودن باطل است ولیکن بطلان شرط خللی به اعتبار عقد واقع نساخته و کماکان عقد مذکور معتبر می‌باشد.

گفتار سوم - شرط مبطل یا مفسد

و آن شرطی است که باطل بوده و این بطلان به عقد نیز سرایت کرده و در نتیجه بطلان شرط، موجب بطلان عقد نیز گردد، به عبارت دیگر شرطی که خودش باطل بوده و عقد را نیز باطل کند را شرط مبطل گویند. همانند آنکه در معامله یک دستگاه آپارتمان فروشنده بر خریدار شرط نماید، که خریدار تا یکسال مالک مورد معامله نشود؟! که در این حالت هم شرط و هم عقد باطل بوده و از درجه اعتبار ساقط می‌گردند.

ª·ª

فصل دوم ـ شروط باطل

همانطوری که بیان گردید شروط فاسد و باطل شروطی هستند که خودشان باطلند ولی بطلان این شروط خللی به صحت عقد وارد نمی‌سازند که در این فصل ضمن بررسی اقسام شروط باطل بررسی خواهیم نمود که اساساً درج شرط فاسد چه تاثیری در عقد دارد.

بخش اول ـ اقسام شروط باطل

برابر ماده 232 قانون مدنی سه دسته از شروط باطل هستند ولی عقد را باطل نمی‌کنند:

گفتار اول ـ شرطی که انجام آن غیر مقدور باشد

به این معنا که امکان تحقق و اجرای شرط مورد نظر به هیچ عنوان میسر نباشد. مانند اینکه در معامله یک قطعه زمین شرط شود که خریدار ظرف یک هفته ساختمانی بیست طبقه در آن بنا نماید و در نتیجه ازآنجائی که امکان انجام شرط در مهلت مقرر وجود ندارد شرط مذکور باطل ولیکن معامله زمین به اعتبار خود باقی خواهد ماند. بنابراین شرط غیر مقدور در صورتی باطل است که انجام آن خارج از توانایی مشروط علیه باشد خواه بطور مستقیم یا بوسیله شخص دیگر، مرحوم دکتر مهدی شهیدی مقدور بودن انجام شرط را محدود به شرط فعل و منصرف از شرط صفت و نتیجه دانسته‌اند.

گفتار دوم ـ شرطی که در آن نفع و فایده نباشد

به این معنا که هیچ نفع و فایده عقلایی از شرط مذکور حاصل نشود و به هیچ عنوان نتوان توجیه عاقلانه‌ای برای مفید بودن آن ارائه داد مانند اینکه هنگام معامله یک قطعه زمین بر فروشنده شرط شود که دو هزار اصله نهال در زمین بکارد و سپس بلافاصله نهال‌ها را از ریشه خارج کند و چون این شرط هیچ نفع و فایده عقلایی ندارد باطل بوده ولیکن موجب بطلان معامله نخواهد بود. دلیل بطلان شرط بی فایده آن است که چنین شرطی در نزد عقل امری لغو و بیهوده است و امر بیهوده نمی‌تواند مورد تعهد و التزام قانونی قرار گرفته و در روابط اجتماعی اشخاص نسبت به آن مدیون یا طلبکار شناخته شوند.

گفتار سوم ـ شرطی که نامشروع باشد

هر شرطی که با قانون مغایر باشد، نامشروع بوده و باطل است (الممنوع شرعاً کالممنوع عقلاً) به عبارت دیگر شرطی نامشروع است که مخالف شرع یا عقل یا قانون باشد و شرطی که انجام آن غیر مشروع است در عالم حقوق انجامش غیر مقدور بوده و مشروط له آن از حمایت قانونی برخوردار نمی‌باشد مانند اینکه در معامله یکدستگاه اتومبیل فروشنده شرط نمایند که خریدار یک نفر را به قتل برساند که چون این شرط نا مشروع و غیر قانونی است شرط باطل است ولیکن عقد صحیح می‌باشد علم و جهل طرفین یا یکی از آنها به نامشروع بودن شرط نیز تاثیری در این امر نمی‌نماید.

بخش دوم ـ اثر درج شرط فاسد ضمن عقد

دانستیم که در درج شرط فاسد موجب بطلان شرط بوده ولی مفسد عقد نمی‌باشد، هر چند فساد شرط باطل اثری در صحت عقد ندارد مع­الوصف از آنجاییکه طرفین با توجه به شرط باطل نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نموده‌اند سئوال قابل طرح آن است که در حال حاضر که شرط باطل و از درجه اعتبار ساقط گردیده آیا فساد شرط می‌تواند برای مشروط له حق فسخ قرارداد اصلی را به وجود آورد؟

مرحوم دکتر مهدی شهیدی اعلام فرموده‌اند که برای پاسخ به این سئوال دو مورد را باید از یکدیگر تفکیک کرد، یکی موردی که مشروط له به فساد شرط آگاه است و دیگری جایی که جاهل به بطلان شرط است بدون تردید هنگامی که مشروط له با علم و آگاهی از بطلان شرط، درج آن را ضمن عقد می‌پذیرد، نمی‌توان برای وی حق فسخی قائل شد، زیرا مشروط له با پذیرش شرط فاسد، در حقیقت پذیرفته است که عقد را بدون شرط منعقد کند. اما در صورتی که مشروط له جاهل به فساد شرط باشد حق فسخ عقد اصلی را دارد.

ذیلاً اثر درج هر یک از شروط فاسد ضمن عقد در فرضی که مشروط له جاهل به بطلان شرط است، بررسی می‌شود:

1.  در صورتی که شرط غیر مقدور باشد، مشروط له خواهد توانست عقد اصلی را فسخ کند زیرا عقد مطلق نبوده و مشروط له آن را با در نظر گرفتن شرط انشاء کرده است. در همین رابطه ماده 240 قانون مدنی مقرر داشته است: «اگر بعد از عقد، انجام شرط، ممتنع شود یا معلوم شود که حین­العقد ممتنع بوده است کسی که شرط به نفع او شده اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع، مستند به فعل مشروط له باشد.»
2.  در صورتی که شرط بی­فایده بوده و مشروط له جاهل به بی­فایده بدون شرط باشد می‌تواند عقد اصلی را فسخ کنند که البته مرحوم دکتر امامی با استفاده از روح ماده 240 قانون مدنی و با استفاده از وحدت ملاک، برای مشروط له در این مورد نیز مانند موردی که شرط غیر مقدور است حق فسخ شناخته‌اند ولیکن جناب استاد کاتوزیان اعتقاد دارند که درج شرط غیر مفید هیچ اثری در عقد ندارد و برای مشروط له حق فسخ ایجاد نمی‌کند.
3.  در صورتی که شرط نامشروع باشد نیز همانند موردی است که انجام آن غیر مقدور باشد و در این فرض نیز مشروط له حق فسخ دارد و در این خصوص تفاوتی نمی‌کند که شرط هنگام عقد نامشروع باشد یا پس از آن غیر مشروع گردد.[1]
4. ·ª

فصل سوم ـ شروط مبطل و مفسد

همانطور که سابقاً اشاره گردید مشروط مبطل و مفسد شروطی هستند که علاوه بر فساد و بطلان شرط منجر به فساد و بطلان عقد نیز می‌گردند برابر ماده 233 قانون مدنی دو دسته از شروط مبطل عقد می‌باشند.

بخش اول ـ شرط خلاف مقتضای عقد

مرحوم دکتر مهدی شهیدی در کتاب وزین شروط ضمن عقد اعلام داشته‌اند که مقتضا به معنای اثر است و مقتضی یعنی موثر. مثلاً هرگاه گفته شود مقتضای آتش حرارت است، یعنی آتش حرارت است.

مقتضاها و آثار عقد را می‌توان به دو دسته مقتضای ذات عقد و مقتضای اطلاق عقد تقسیم کرد، قانون مدنی شرط خلاف مقتضای عقد را سبب بطلان عقد معرفی کرده، بدون اینکه تفکیکی بین این دو مقتضا به عمل آورده باشد ولیکن می‌توان فهمید که منظور قانونگذار شرط خلاف مقتضای ذات عقد است نه شرط خلاف مقتضای اطلاق عقد.

گفتار اول ـ شرط خلاف مقتضای ذات عقد

مقتضای ذات عقد آنچنان اثری است که عقد بدون وجود این مقتضای ذات محقق نمی‌شود و در صورت درج هرگونه شرطی که در تعارض با ذات عقد باشد، شرط و عقد هر دو باطل می‌شوند به عبارت دیگر می‌دانیم که هر عقدی یک اثر برجسته و فوق­العاده‌ای دارد که اساساً طرفین برای رسیدن به آن اثر برجسته و مهم مبادرت به انجام معامله می‌نمایند. بطور مثال مهمترین اثر عقد بیع انتقال مالکیت عین است از فروشنده به خریدار و یا در عقد اجاره مهمترین اثر آن انتقال مالکیت منفعت عین مستاجره است از موجر به مستاجر. حال اگر در معامله شرطی گذارده شود که بر خلاف مقتضای ذات عقد باشد آن شرط باطل بوده و مبطل عقد هم خواهد بود مانند آنکه شرط شود خریدار مالک مورد معامله نشود و چون این شرط بر خلاف مقتضای ذات عقد بیع می‌باشد فلذا هم شرط باطل است و هم عقد.

 نکته قابل بحث آنکه اگر شرط مندرج در قرارداد مخالف برخی از آثار عقد باشد وضعیت شرط و عقد چگونه است؟

طرفین معامله، ماهیت عقدی را مطابق با نیاز خود انشاء می‌کنند و با اجتماع شرایط قانونی، عقد محقق گردیده و جریان آثار عقد پس از تحقق آن نیاز به اراده طرفین ندارد همانند آنکه اشخاص برای انتقال مالکیت، ماهیت عقد بیع را انشاء می‌کنند و سپس به حکم قانون آثاری بر این ماهیت جریان پیدا می‌کند، از جمله این که مالک می‌تواند مبیع را اجاره داده، بفروشد یا در آن سکونت نموده و یا آنرا موضوع وقف و وصیت و صلح قراردهد. حال اگر ضمن عقد بیع شرط شود که خریدار تا مدت 5 سال نتواند مبیع را به دیگری اجاره دهد بدون شک چنین شرطی با ماهیت و ذات عقد مخالف نبوده و چنین شرطی صحیح تلقی می‌گردد.

در همین ارتباط لازم به ذکر می‌داند برابر ماده 959 قانون مدنی: «هیچ کس نمی‌تواند بطور کلی حقوق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» فلذا اگر در قراردادی شرط شود که خریدار تا 10 سال حق فروش موضوع معامله را ندارد چنین شرطی صحیح و الزام­آوری می‌باشد ولیکن اگر شرط شود که خریدار در هیچ زمانی حق واگذاری مورد معامله را به دیگری ندارد، چنین شرطی به لحاظ ماده 959 قانون مدنی و مغایرت با حقوق خریدار باطل و مبطل عقد می‌باشد.

در این رابطه خاطر نشان می‌سازد که اگر شرط مندرج در قرارداد مخالف مقتضای ذات عقد نباشد ولیکن مخالف برجسته­ترین اثر و نتیجه عقد باشد، هم شرط و هم عقد باطل خواهند بود همانند آنکه در عقد نکاح شرط شود که زوجین حق تمتع از یکدیگر را نداشته باشند که در این حالت شرط و عقد باطل هستند.

و همینطور اگر در معامله‌ای شرط مندرج در مخالفت تمام آثار عقد و برای مدتی طولانی باشد، شرط و عقد باطل خواهند بود همانند آنکه در هنگام عقد بیع برخریدار شرط شود که تا 50 سال حق بهره برداری، واگذاری، اجاره، وقف، صلح و... مورد معامله را نداشته باشد که در این صورت شرط و عقد هر دو باطل خواهند بود.

آری همانطور که قبلاً معروض گردید اگر برخی از حقوق و برای مدتی معلوم و متعارف از طرفین سلب شود چنین شروطی صحیح و الزام­آور می‌باشند همانند آنکه پدری در هنگام واگذاری و انتقال رسمی یک دستگاه آپارتمان به فرزندش شرط نماید که تا 20 سال حق واگذاری و انتقال آنرا به دیگری نداشته باشد که در چنین حالتی شرط صحیح و الزام­آور خواهد بود.

در خاتمه این گفتار لازم به ذکر می‌داند که اگر از مفاد عقد و شرط خلاف مقتضای آن، چنین استنباط گردد که طرفین مقتضای عقد مشروع دیگری را خواسته‌اند و با عنایت به اینکه تعبیر قصد واقعی و تعیین نام و وصفی که اراده کرده‌اند با دادگاه است، در چنین مواردی اصل صحت ایجاب می‌کند که جمع شرط وعقد، تا جایی که امکان دارد مطلوب تر باشد.

گفتار دوم ـ شرط مخالف مقتضای اطلاق عقد

دانستیم که عقود در یک تقسیم­بندی به مطلق و مشروط تقسیم می‌گردند، عقدی که فاقد شرط باشد را مطلق و عقودی که در آن شرطی درج گردد را مشروط گویند، حال با عنایت به این مقدمه؛ برخی از آثار عقد هستند که از اطلاق آن ناشی می‌شوند یعنی اگر معامله‌ای مقید به قید و شرطی نبوده و بطور مطلق انعقاد یافته باشند آثار مذکور بطور طبیعی جریان پیدا می‌کنند همانند حال بودن ثمن معامله با این توضیح که بطور معمول و برابر قانون ثمن در معاملات می‌بایست بصورت نقد پرداخت گردد و این اثر از اطلاق عقد و غیر مشروط بودن آن ایجاد گردیده و جریان پیدا می‌کند حال اگر در معامله‌ای شرط خلاف درج گردد و بر خلاف اطلاق عقد شرطی درج شود چنین شرطی خللی به عقد وارد نساخته بلکه شرط مذکور صحیح و لازم­الاتباع است همانند آنکه در بیع مورد بحث برای پرداخت ثمن مهلتی تعیین گردد که درج مهلت و شرط مدت بر خلاف اثر اطلاق عقد بیع بوده و در این حالت هم شرط و هم عقد صحیح می‌باشند.

بخش دوم ـ شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود

گفته شد که عوضین همان ثمن و مثمن (مورد معامله) هستند که در یک دیگر موثر بوده و می­باشند. همانطوری که در آینده (باب بیع) بیشتر برسی خواهیم نمود، مورد معامله و ثمن آن می‌بایست معلوم و معین باشند یعنی ضروری است که مقدار، وصف و جنس مورد معامله یا ارزش ثمن معلوم و معین باشد. حال اگر شرطی گذارده شود که به واسطه مجهول بودن شرط، بطور مثال میزان عوضین نیز مجهول گردد این شرط مبطل و مفسد عقد می‌باشد مانند آنکه فروشنده در معامله 1000 کیلو گندم شرط کند که حق برداشت یک سطل از گندم‌ها را داشته باشد ولیکن حجم سطل نامعلوم و اساساً برای یک طرف یا دو طرف معامله گنجایش و ظرفیت سطل مجهول باشد که در حالت چون حجم این سطل نامعلوم و مجهول است این جهل، به مورد معامله نیز سرایت خواهد نمود و موجب مجهول ماندن مقدار مورد معامله خواهد شد و در نتیجه معامله به لحاظ نامعلوم بودن مقدار مبیع باطل می‌گردد و یا بطور مثال فروشنده در معامله هزار متر زمین شرط نماید که به ‌اندازه احداث یک مغازه از زمین کسر بگذارد و چون متراژ مغازه نامعلوم است در نتیجه مقدار مورد معامله نیز مجهول خواهد بود و به همین علت معامله باطل می‌گردد و همچنین است اگر متراژ مغازه مورد نظر را تعیین ولیکن معلوم نکرده باشد که محل احداث این مغازه در کدام قسمت از مورد معامله خواهد بود که در این حالت نیز معامله انجام یافته بواسطه عدم معین بودن مورد معامله باطل خواهد بود. و همین حکم در مواقعی که شرط مجهول موجب جهل در ثمن معامله گردد نیز حاکم خواهد بود همانند آنکه در معامله یک دستگاه آپارتمان شرط شود، خریدار هر زمان که خواست ثمن معامله را به فروشنده بپردازد که در این قرارداد چون معلوم نیست که خریدار در چه زمانی ثمن معامله را خواهد پرداخت و با عنایت به اینکه ارزش پول بستگی به زمان پرداخت آن دارد و چون بموجب شرط ارزش آن نامعلوم گردیده است و این امر موجب جهل به ثمن معامله شده است فلذا شرط مزبور مبطل عقد خواهد بود. و یا اینکه اگر در قرارداد فروش یکدستگاه آپارتمان اعلام گردد که بخشی از ثمن معامله پس از فروش مغازه خریدار به دیگری پرداخت خواهد شد، که چون معلوم نیست مغازه مزبور در چه تاریخی بفروش خواهد رفت فلذا معلوم نیست که ثمن معامله آپارتمان چه زمانی به فروشنده آن پرداخت خواهد شد و در نتیجه به علت نامشخص بودن زمان پرداخت ثمن ارزش آن نامعلوم و به لحاظ درج شرط مجهول و بطلان آن و سرایت این جهل به ثمن، موجب بطلان معامله خواهد شد. در شرع این گونه معاملات را «غرری» می‌نامند و برابر احادیث معتبر نبوی از این گونه معاملات نهی شده است.

@ @ @

 مشاور قضایی تلفنی قوه قضائیه در پاسخ این سئوال که «چنانچه در عقد بیع شرط شود پرداخت ثمن از سوی مشتری منوط به دریافت وجه از سوی شخص معین یا اداره خاصی باشد آیا چنین شرطی صحیح است یا خیر؟» [2]پاسخ داده است که: «با توجه به ماده 362 قانون مدنی آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد به قرار ذیل است: به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. چون با شرایط موکول نمودن پرداخت ثمن به دریافت از شخص خاصی یا اداره خاص، مالکیتی برای فروشنده نسبت به ثمن در زمان وقوع بیع حاصل نمی‌نماید، فلذا چنین شرطی خلاف مقتضای عقد و موجب بطلان معامله خواهد بود.» البته می‌توان در بطلان چنین شرطی استدلال نمود که اساساً شرط مزبور شرط مجهولی است که جهل به آن موجب جهل به عوضین می‌گردد چه آنکه می‌دانیم ارزش پول نسبی است و در حالتی که دقیقاً معلوم نیست که تعهد خریدار به پرداخت ثمن ناظر به چه زمانی خواهد بود فلذا می‌توان استنباط نمودکه ارزش واقعی ثمن معامله مجهول بوده و از این جهت معامله باطل می‌باشد.

@ @ @

در پاسخ این سئوال که: «چنانچه در عقد بیع ثمن معامله به صورت چک به بایع تحویل شود و شرط شود در صورت وصول طلب از شخص ثالث بدون قید تاریخ آن وجه چک پرداخت شود وضعیت شرط و عقد چیست؟ [3] با این توضیح که چک صادره بدون تاریخ بوده و در قرارداد عادی طرفین تصریح گردیده هرگاه شرکت سدسازی خسارت زمین را داد ثمن معامله پرداخت خواهد شد و در قرارداد هم قید مدت نشده است» مشاور تلفنی قوه قضائیه پاسخ داده است: «نظر به قرارداد تنظیمی که ضمن عقد بیع تنظیم گردیده است شرط مورد نظر مجهول بوده و باطل است و موجب بطلان عقد می‌باشد.»

در پایان این گفتار و به اعتبار اهمیت استدلال­های منعکس در نظریات ابرازی گروه اکثریت و اقلیت قضات حاضر نشست قضایی دادگستری یزد در آذر ماه 1381 و استنتاج کمیسیون مربوطه مراتب را عیناً درج و مطالعه آنرا در درک صحیح مطالب معنونه توصیه نموده ضمن آنکه نظریه ابرازی اکثریت را صائب تشخیص می‌دهد.

@ @ @

سئوال ـ چنانچه ضمن انجام معامله‌ای پرداخت بخشی از ثمن معامله به توافقی که در آینده در این زمینه صورت می‌گیرد محول شود(بدون قید مدت) و سپس در این راستا اقدامی معمول نگردد وضعیت معامله منعقده از نظر حقوقی چیست؟[4]

نظر اکثریت ـ نظر به اینکه در معامله مذکور پرداخت بخشی از ثمن معامله به توافقی که در آتیه فی مابین طرفین صورت خواهد گرفت موکول گردید لکن زمان توافق مشخص نشده و مجهول است و با عنایت به این‌که حسب قاعده فقهی «للاجل قسط من الثمن» اجل و مدت پرداخت در حقیقت بخشی از ثمن می‌باشد و در نتیجه شرط مجهول مذکور در معامله موجب جهل به یکی از عوضین (ثمن معامله) می‌شود. با توجه به این که حضرت امام خمینی ره در ذیل مسأله 1 بحث نقد و نسیه در کتاب تحریر الوسیله فرموده‌اند: «فلو اشترط التأجیل و لم یعین او عین مجهولاً بطل البیع» (اگر مدت برای ثمن شرط شود و تعیین مدت نشود یا به طور مجهول تعیین شود بیع باطل است) و آقایان دکتر سید حسن امامی و دکتر ناصر کاتوزیان نیز در شرح ماده 233 قانون مدنی چنین شرط و معامله‌ای را باطل می‌دانند. با توجه به آنکه شرط مورد نظر یکی از مصادیق شروط باطل و مبطل بند 2 ماده 233 قانون مدنی دانست، در نتیجه شرط و عقد هر دو باطل هستند.

نظر اقلیت ـ در خصوص این شرط که تأدیه ثمن موکول به توافقی است که در آینده صورت می‌گیرد باید گفت که این شرط موجب جهل به یکی از عوضین نخواهد بود چرا که هنگام انعقاد عقد هم مبیع و هم مقدار ثمن مشخص و معین است منتهی در این که بخشی از ثمن چه زمانی پرداخت می‌شود منوط به توافقی شده است که در آینده انجام شود. حال چنانچه بایع پس از انعقاد عقد از مشتری بخواهد که در این خصوص توافق کنند و مشتری هم حاضر شود، در این فرض هم عقد و هم شرط صحیح است ولی چنان چه بایع از مشتری بخواهد که با هم در جهت تعیین زمان تأدیه ثمن توافق کنند ولی مشتری حاضر نشود در این لحظه مشخص می‌شود که انجام شرط غیر مقدور بوده است که چنین شرطی باطل ولی غیر مفسد عقد می‌باشد، (در بند «الف» ماده 232 قانون مدنی). اگر شرط باطل باشد انگار که چنین شرطی وجود نداشته و اصل حال بودن تأدیه ثمن و تسلیم حاکم می‌شود. اگر زمان تأدیه ثمن موکول شود به تعیین آن توسط خریدار در این فرض چون شرط به نفع خریدار است و امکان دارد از آن سوء استفاده کند، می‌توان گفت بنا به قاعده للاجل قسط من الثمن عقد و شرط باطل است. به هر حال اصولی به مانند اصل صحت، اصل لزوم و اصل استحکام قراردادها مانع از این است که به راحتی حکم به بطلان قراردادها بنمائیم.

نظر کمیسیون نشست قضایی (4): به استناد ماده 362 قانون مدنی بیع انجام یافته، نقل و انتقال صورت گرفته است و هرگاه پرداخت بخشی از ثمن موکول به توافق آتی باشد در این قرار شرط تعجیلی احراز نمی‌شود و فروشنده هر آینه حق مطالبه مانده ثمن را دارد.

ª·ª

فصل چهارم ـ شروط صحیح

همانطوری که سابقاً گفته شد شرط صحیح شرطی است که دارای نفع عقلایی بوده و انجام آن مقدور باشد و در عین حال اجرای آن مخالفتی با شرع یا قانون نداشته باشد و نامشروع نباشد بعبارت دیگر شروط صحیح شروطی هستند که باطل و مبطل نباشند. شروط صحیح به سه دسته تقسیم می‌شوند:

بخش اول ـ شرط صفت

مطابق قانون مدنی «شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله» به عبارت دیگر هرگاه کیفیت یا کمیتی در مورد معامله شرط شود آن را شرط صفت گویند بطور مثال شرط شود که مورد معامله در طرح تعریض میدان نباشد و یا شرط شود که مورد معامله دارای کاربری آموزشی باشد و در خصوص کمیت شرط شود که مورد معامله کمتر از 100 متر نباشد. با این توضیح که در مواردی که شرط صفت راجع به کمیت مورد معامله است، شرط مقدار جنبه وصفی دارد مانند طلای 18 عیار و شرط مساحت در ملکی که به بهای مقطوع فروخته می‌شود و مقدار مورد معامله نماینده و معیار ارزش و ثمن معامله نمی‌باشد (ماده 355 قانون مدنی که در فصل پنجم باب بیع به بررسی بیبشتر آن خواهیم پرداخت ) و به همین علت هم تخلف از آن تنها به مشروط له حق فسخ معامله را می‌دهد و نمی­تواند به لحاظ تخلف از شرط صفت بخشی از ثمن معامله را بکاهد مگر با تراضی طرف مقابل. ماده 235 قانون مدنی مقرر داشته است: «هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت، موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.» حکم این ماده ناظر به فرضی است که مورد معامله عین معین باشد والا در زمانی که موضوع معامله کلی است، خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به تسلیم موردی درخواست کند که واجد اوصاف تعیین شده باشد. و همانطور که گفته شد شرط مقدار درصورتی مشمول این ماده قرار می‌گیرد که مقدار به عنوان وصف مورد معامله باشد نه معیار اندازه ارزش آن و میزان تعهد که در صورت اخیر موضوع مشمول ماده 384 قانون مدنی قرار خواهد گرفت که در این رابطه طی فصل پنجم باب بیع بطور مبسوط بحث بررسی لازم انجام خواهد گرفت.

بخش دوم ـ شرط نتیجه

برابر تعریفی که قانون مدنی ارائه داده است: «شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود.» و دکتر لنگرودی آن را چنین تعریف نموده‌اند که: «شرط تحقق اثری به دنبال تحقق امری است بدون اینکه برای تحقق آن اثر اراده جدیدی بکار رود به عبارت دیگر نتیجه عقد دیگری در این عقد شرط شود» و مرحوم دکتر امامی در مقام تعریف شرط نتیجه مرقوم داشته‌اند: «شرط نمودن مقتضای یکی از عقود در ضمن معامله دیگر» بطور مثال در هنگام تنظیم عقد اجاره شرط شود که خودنویس مستاجر به مالکیت موجر در آید، بعبارت دیگر در عقد اجاره نتیجه عقد دیگری که هبه بوده نیز بصورت شرط درج شده است که در این حالت به مجرد انعقاد عقد اجاره که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره و موجر مالک اجاره بها می‌گردد افزون بر آن و حسب شرط مندرج موجر مالک خودنویس مستاجر که مقتضای عقد هبه می‌باشد، خواهد گردید. و همچنین است اگر در ضمن عقد بیع، وکالت خریدار شرط گردد ولیکن اگر در هنگام معامله آپارتمانی شرط شود که خریدار طی قراردادی جداگانه مکلف به فروش زمین خود به فروشنده آپارتمان باشد این شرط، شرط نتیجه نبوده و شرط فعل خواهد بود، آری اگر در معامله آپارتمان شرط شود که همزمان با انجام این معامله فروشنده آپارتمان در قبال پرداخت مبلغی به خریدار مالک قطعه زمین مورد نظر خواهد شد، شرط مذکور شرط نتیجه خواهد بود و همچنین است که اگر در معامله آپارتمان و بشرح شرط نتیجه درج شود که فروشنده برای یکسال مستاجر همان محل باشد که با تحقق عقد بیع، عقد اجاره نیز محقق خواهد شد. ماده 236 قانون مدنی بیان می‌دارد: «شرط نتیجه در صورتی که حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می‌شود.» به این معنا که اگر شرط نتیجه مورد نظر منوط و متوقف به امر دیگری نباشد به مجرد شرط در قرارداد ماهیت حقوقی مذکور محقق خواهد شد همانند مثال عقد بیع و اجاره که مذکور افتاد ولیکن در مثال اجاره وهبه خودنویس از آنجا که هبه نیازمند قبض می‌باشد، قبض خودنویس توسط موجر تمام کننده قصد طرفین خواهد بود. برخی از قضات شرط انفساخ و انحلال عقد در صورت عدم پرداخت ثمن در موعد معینی را شرط نتیجه می‌دانند که در این ارتباط ملاحظه رای صادره از شعبه 21 دیوانعالی کشور که مبین اختلاف نظر شعبه دیوان با دادگاه بدوی درخصوص شرط نتیجه یا خیار شرط تلقی کردن شرط مزبور است حائز اهمیت خواهد بود:

@ @ @

دادنامه 167 – 4/4/71 [5]                

مرجع رسیدگی شعبه بیست و یکم دیوانعالی کشور

خلاصه جریان: پرونده با توجه به خلاصه پرونده منعکس در دادنامه شماره 27421/7/71 این شعبه و عدم تنفیذ اظهارنظر مورخ 21/12/70 شعبه ششم دادگاه حقوقی یک شهرستان مشهد به جهات مذکور در دادنامه مزبور و اعاده پرونده به دادگاه، دادگاه درمورد موافقت استان قدس رضوی با واگذاری و انتقال حقوق استیجاری آقای (ج) به آقای (ح) استعلام و اداره اراضی و مستغلات استان قدس رضوی طی پاسخ وارده به شماره 1074-19/5/73 اعلام می‌دارد که: (چون سند اجاره اعلامی جزء اسناد منفسخه بوده لذا ابتدا باید سند مزبور به نام مستاجر اولیه برابر آئین نامه مربوطه رسیدگی در صورت تنفیذ و تجدید اجاره اقدام به انتقال گردد و پس از چند جلسه تجدید به جهات مذکوردر صورتجلسات مربوطه نهایتاً در تاریخ 5/6/73 ختم رسیدگی را اعلام و ملخصاً چنین رای می‌دهد: (به موجب مواد 234 و 236 قانون مدنی شرط نتیجه صحیح است و چیزی که به عنوان شرط نتیجه در ضمن عقد قید می‌شود اگر حصول آن موقوف به سبب خاص نباشد به نفس اشتراط حاصل می‌شود مانند بطلان بیع و فسخ آن)، لذا صرفنظر از اینکه عرصه منزل مورد بحث وقف بوده و موجر به موجب شرط پنجم اجاره خط رسمی 829- 28/6/56 شرط نموده که بدون موافقت کتبی استان قدس حقوق مورد اجاره را مستاجر کلاً یا جزئاً و تحت هیچ عنوانی حق ندارد به غیر واگذار نماید و در صورت انتقال این عمل بلااثر و محکوم به بطلان است که به موجب این شرط نتیجه قولنامه مورخ 29/3/62 بلااثر و محکوم به بطلان است نظر به اینکه در قولنامه مذکور قید شده که مبلغ سه میلیون ریال باقیمانده وجه منزل از تاریخ تنظیم قولنامه تا سه ماه دیگر به فروشنده پرداخت شود در صورت عدم پرداخت این معامله به خودی خود منفسخ می‌گردد و خواهان اصلی دلیلی بر پرداخت آن در مهلت مقرر اقامه نکرده و حسب اعتراف خواهان اصلی مبلغ یکصد و چهل هزار تومان دیگر به خوانده بدهکار است بنابراین چون باقیمانده وجه منزل را در مهلت مقرر پرداخت نکرده به مقتضای شرط ضمن­العقد که شرط نتیجه می‌باشد بر فرض صحت معامله خود به خود منفسخ گردید و نیازی به اعمال حق فسخ نیست و دریافت مبلغ یکصد و شصت هزار تومان بعد از تاریخ مذکور توسط خوانده بعد از انفساخ عقد بیع به نفس اشتراط موثر در صحت و بقاء معامله نیست لذا دعوی آقای (ح)......... وارد و ثابت نیست و حکم بر رد آن صادر و اعلام می‌گردد و در مورد دعوی تقابل آقای (ج) علیه خوانده بنابه مراتب فوق دعوی فسخ منتفی است و قابل استماع نیست و دعوی خلع ید ثابت و وارد است و حکم به خلع ید خوانده صادر و اعلام می‌گردد. دادنامه در تاریخ 26/6/73 به وکیل تجدیدنظرخواه ابلاغ و مشارالیه در تاریخ 4/7/73 دادخواست تجدیدنظر تقدیم و پرونده پس از انجام تبادل لوایح به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع می‌گردد. لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد لازم به تذکر است که خواهان دعوی تقابل آقای (ج) به حکایت پرونده در جریان دادرسی فوت و وارث وی طی لایحه وارده به شماره 4840/8/72 خود را معرفی و رسیدگی به دعوی با دعوت از آنان ادامه یافته است. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای....  عضو ممیز و اوراق پرونده و لوایح طرفین و دادنامه شماره 15/16354/355 فرجام­خواسته مشاوره نموده چنین رای می‌دهد. هرچند در قرارداد مورخ 29/3/62 مستند دعوی قید گردیده است که: (.... و بقیه را که مبلغ سه میلیون ریال می‌باشد از تاریخ ذیل ورقه تا مدت سه ماه دیگر به فروشنده بپردازد و چنانچه در مدت مرقوم نپرداخت این معامله به خودی خود فسخ می‌گردد.) لیکن با توجه به اظهارات خواهان در جلسه مورخ 25/2/70 به این شرح: (... چون بنگاهی نبود درب بنگاه مسدود بوده و دسترسی به قولنامه نبوده بعد از حدود دو سال که قولنامه را گرفتم اظهارنامه داده­ام... و چون خوانده به شرط عمل نکرده حق فسخ معامله را داشته­ام... من مبلغ دویست هزار تومان در هر نوبت از خواهان گرفتم (ظاهراً منظور خوانده بوده است) و مبلغ یکصد و شصت هزار تومان از آقای (ع) (واسطه معامله) گرفته­ام به هر حال بعد از سه ماه بوده و قبل از سه ماه نبوده ومن معامله را فسخ کردم... ) و اقرار مشارالیه صریحاً به اخذ وجوهی از بقیه ثمن معامله از خوانده دعوی در خارج از مهلت مقرر در قرارداد و با توجه به اینکه العقود تابعه للقصود منظور عبارت مذکور در فوق خیار شرط بوده و اظهارنامه شماره 56/1/64 ارسالی خواهان با توجه به تاریخ قرارداد که در سال 62 می‌باشد خارج از مهلت بوده و دلیلی هم از ناحیه خواهان مبنی بر اعلام فسخ در مدت خیار ارائه نشده مضافاً دریافت وجوهی حسب­الاقرار در خارج از مهلت مقرر در هر صورت تنفیذ قرارداد بوده بنابراین ایراد و اعتراض وکیل تجدیدنظرخواه وارد و استدلال و استنتاج دادگاه واجد ایراد قضائی تشخیص و با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته پرونده جهت رسیدگی مجدد مستنداً به بند ماده 6 قانون تجدیدنظر آراء دادگاه­ها به دادگاه عمومی شهرستان مشهد با رعایت بند 7 ماده 208 قانون آ.د. م ارجاع می‌گردد.

بخش سوم ـ شرط فعل

مطابق قسمت اخیر ماده 234 قانون مدنی: «شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.» یعنی انجام دادن امری یا عدم انجام کاری بر طرفین معامله یا برای شخص ثالثی شرط شود اعم از اینکه فعل مورد نظر عمل مادی باشد یا عمل قضایی و انعقاد یا عدم انعقاد یک عقد مانند اینکه فروشنده ملک شرط نماید که خریدار یا فرزند او اتومبیل وی را تعمیر کنند. و یا اینکه موجر مالک یک ساختمان و قطعه زمین مجاور آن باشد و مقرر باشد به موجب عقد اجاره، ساختمان مذکور به موجب عقد اجاره در اختیار مستاجر قرار گیرد، حال اگر مستاجر از این امر نگران باشد که موجر پس از انعقاد قرارداد نسبت به شروع عملیات ساختمانی ملک مجاور اقدام نموده و موجب سلب آسایش وی گردد، عدم انجام اقدام ساختمانی در ملک مجاور را بر موجر شرط می‌نماید و همچنین است که اگر فروشنده مالک دو دستگاه آپارتمان مجاور هم باشد و خریدار در هنگام خرید یکدستگاه آپارتمان بر فروشنده شرط نماید که وی تا یکسال حق واگذاری آپارتمان مجاور را به دیگری نداشته باشد. ماده 237 قانون مدنی مقرر داشته است: «هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آنرا به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم، رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط را بنماید.» در مواردی که اجرای مفاد شرط تنها جنبه مالی دارد مانند انتقال و تسلیم مال و ساختن بنا و دادن پول، امکان اجبار مستقیم متعهد امکان دارد ولیکن در فرضی که مربوط به شخصیت ملتزم می‌باشد مانند نقاشی و خوشنویسی و تمکین، اجبار مستقیم به تمکین ممکن نیست.

در این قسمت از بحث و در جهت درک بهتر مطالب معنونه مطالعه رای صادره از شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران را توصیه می‌نماید.

@ @ @

بتاریخ: 28/9/85         شماره دادنامه: 1350 – 1351     کلاسه پرونده: 944/7/85 - 815

مرجع رسیدگی شعبه 7 دادگاه تجدید نظر استان تهران

رأی دادگاه- [6] اولاً: تجدیدنظرخواهی آقایان ن. و م. و ح. ر. همگی شهرت ه. ن. سه نفر از وراث مرحومه ب. ه. ن. خواندگان دعوی اصلی و آقای ج. ح خواهان دعوی ورود ثالث مرحله نخستین بطرفیت تجدیدنظرخواندگان از آن قسمت از دادنامه شماره 1633 - 1634 مورخ 23/12/84 شعبه 221 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر ابطال مبایعه­نامه عادی شماره 215 مورخ 118/10/81 راجع به سه دانگ مغازه مورد ترافع و وکالتنامه تقویضی فروشنده به خریدار با این استدلال که «تحویل مبیع طبق توافق طرفین در دو سطر آخر قرارداد مزبور منوط به تسویه حساب و پرداخت چک‏های صادره بابت ثمن معامله بوده که منتهی به برگشت و صدور گواهی­نامه عدم پرداخت گردیده‏اند و با تخلف مزبور موجبات ابطال و فسخ قرارداد مطابق ماده 234 قانونی مدنی فراهم شده» و نیز حکم به رد دعوی ورود ثالث بخواسته رد و ابطال دعوی اصلی و تایید مبایعه نامه عادی مورخ 19/1/84 با این استدلال که «چون معامله اولی باطل شده و ید بعدی آقای ج. ح. قبل از قطعیت عقد بیع اولی انجام شده با توجه به ابطال عقد بیع اول عقد ثانوی هم به تبع آن باطل است و بیع فاسد اثری در تملک ندارد» صادر گردیده به دلایل ذیل وارد و موجه است:
1- مطابق مبایعه­نامه عادی مورخ 18/10/81 عقد بیع ایجاباً و قبولاً و با رعایت شرایط اساسی صحت معامله طبق ماده 190 قانون اساسی واقع گردیده و صحت و اصالت مستند مذکور مصون از تعرض باقی مانده است. 2- تحویل و تسلیم مبیع از آثار عقد صحیح است و نقشی در انعقاد عقد بیع که تحقق آن صرفاً منوط به قصد انشای طرفین است ندارد و شرط مذکور در آخر قرارداد مورخ 18/10/81 مبنی بر اینکه (تسلیم و تحویل) املاک منوط به تسویه حساب و پرداخت وجه چک‏های (قطع نظر از اینکه وکلای تجدیدنظرخواهان‏ها مدعی پرداخت ثمن مغازه هستند) فقط ناظر به تصریح طرفین بر حق حبس فروشنده در تسلیم مبیع تا زمان پرداخت ثمن می‏باشد و دلالتی بر حق فسخ فروشنده ندارد و عقد بیع نیز از عقودی مثل وقف یا هبه نیست که قبض و تحویل در انعقاد آن موضوعیت داشته باشد 3- مواد 234 و 237 قانونی مدنی نیز با توجه به ماده 444 همان قانون در چهارچوب مقررات خیار تخلف شرط قابل اعمال است و با فرض اثبات عدم پرداخت ثمن با توجه به ماده 237 و 238 قانون مدنی بایستی ابتداء اجبار مدعی علیه بر وفای به شرط و تأدیه ثمن را تقاضا کند و در صورت عدم امکان الزام و اجبار مشروط علیه بر وفای به شرط، مدعی، حق فسخ دارد که در این پرونده چنین ترتیباتی رعایت نشده است مضافاً اینکه اساساً بنظر این دادگاه با توجه به اینکه فروشنده چک‏های شخص ثالث را بابت ثمن معامله پذیرفته است در واقع توافق بر تبدیل تعهد به اعتبار دائن وفق بند 2 ماده 292 قانونی مدنی محقق گردیده است. 4- مطابق مبایعه نامه عادی مورخ 21/2/82 خانم ب. ه. ن. خریدار اول مغازه‏های خریداری شده را به آقای ن. ه. ن. فروخته که نامبرده نیز طبق مبایعه­نامه عادی مورخ 21/2/82 به آقای ج. ح. خواهان دعوی ورود ثالث فروخته است و صحت و اصالت مستندات مذکور نیز مصون از تعرض و تکذیب باقیمانده و در جریان دادرسی نیز آقای ن. ه. ف. فروش مغازه مذکور به آقای ج. ح. را مورد تأیید و تأکید قرارداده است با فقدان موجب قانونی برای فسخ یا ابطال عقد بیع مورخ 18/10/81، عقد بیع دوم و سوم نیز صحیح و نافذ و قانونی است. 5- از ناحیه فروشنده اولیه دلیلی بر حق فسخ معامله اقامه نشده و در قرارداد فیمابین طرفین خیار شرطی برای وی پیش‏بینی نگردیده اگرچه خواسته وی در ستون خواسته دادخواست بدوی ابطال قرارداد قید شده ولی با توجه به اینکه ابطال مربوط به مرحله تشکیل عقد است ولی فسخ ناظر به انحلال عقد صحیح از ناحیه ذوالخیار می‏باشد و با توجه به متن دادخواست در واقع خواسته وی فسخ مبایعه نامه 18/10/81 بوده است. بنا به مراتب فوق اولاً: دادگاه با پذیرش اعتراض مطروحه دادنامه تجدیدنظرخواسته را در این قسمت طبق ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی نقض و به لحاظ فقدان موجبات قانونی فسخ و ابطال، حکم بر بطلان دعوی اصلی و پذیرش دعوی ورود ثالث صادر و اعلام می‏دارد. ثانیاً: تجدیدنظرخواهی آقایان ن. و م. و ح. ر. شهرت همگی ه. ن. بطرفیت آقای ع. ا. م. از آن قسمت از دادنامه یاد شده فوق که به موجب آن حکم بر محکومیت آنان و سایر ورثه مرحوم ب. ه. ن. خریدار اولیه به پرداخت مبلغ 410000000 ریال باقیمانده ثمن معامله بابت پلاک ثبتی 2995 موضوع مبایعه نامه عادی 18/10/81 در حق تجدیدنظرخوانده صادر گردیده و وارد و موجه است زیرا به دلالت ظهر مبایعه­نامه مذکور فروشنده بابت مبلغ مذکور چک شخص ثالث به شماره 33482 را قبول و دریافت نموده که در واقع با پذیرش آن توافق بر دریافت ثمن معامله از شخص ثالث نموده و تبدیل تعهد طبق بند 2 ماده 292 قانون مدنی نسبت به مبلغ خواسته مذکور انجام شده و فروشنده برای دریافت باقیمانده ثمن مذکور می‏بایستی ابتداء از طریق مطالبه وجه چک 33482 اقدام می‏نموده است بنا به مراتب مذکور اعتراض مطروحه در این قسمت هم وارده بوده و دادگاه مستنداً به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را در قسمتی که حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواهان یاد شده صادر گردیده و به قدرالسهم موروثی آنها نقض و حکم بر بطلان مطالبه نسبت به تجدیدنظرخواهان صادر و اعلام می‏گردد. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ‏مستشار دادگاه مهدی صاحبی‏ محمدمهدی شامانی

ماده 238 قانون مدنی بیان می‌کند: «هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم، به انجام آن، غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می‌تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.» همانند اینکه در قرارداد مشارکت در ساخت طرف سازنده متعهد به احداث بنا در ملکی باشد ولیکن از انجام آن یا تکمیل بنای احداثی خودداری نماید که در این حالت می‌توان با اقامه دعوی بدواً الزام سازنده را به اجرای مفاد قرارداد درخواست نمود و در حالتی که حکم صادر و سازنده از اجرای مفاد حکم خودداری نماید، محکوم­له می‌تواند با اجازه دادگاه به خرج خود و با بکار گیری نیروی متخصص دیگر نسبت به احداث و یا تکمیل بنا اقدام و سرانجام هزینه‌های انجام شده را از سازنده مطالبه نماید. ماده 239 نیز مقرر کرده است: «هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.» مانند اینکه نقاشی متعهد شده باشد که چهره فردی را نقاشی کند که در صورت امتناع فرد نقاش امکان انجام آن توسط شخص دیگر مطلوب طرفین نبوده و در نتیجه تنها راه حل ممکن فسخ معامله است و البته اگر در این قرارداد ضمانت اجرای مالی تعیین شده باشد مطالبه آن نیز میسر خواهد بود.

ماده 240 قانون مدنی مقرر داشته است که: «اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین­العقد ممتنع بوده است، کسی که شرط به نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت، مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط­له باشد.» نکته حائز اهمیت آنکه اختیار فسخ ناظر به زمانی است که مشروط له از امتناع شرط آگاه نباشد والا در صورتی که مشروط له از ممتنع بودن شرط آگاه باشد به زیان خود اقدام نموده و در این حالت عقد صحیح و شرط باطل است مع­الوصف مشروط له نیز حق فسخ معامله را ندارد. نکته دیگر آنکه مفاد این ماده در مورد شروط غیر مقدور و نامشروع قابل اجراست ولیکن از آنجائی که وضع خیار فسخ در نتیجه فساد شرط، برای جلوگیری از ضرر ناروای مشروط­له می‌باشد، در جایی که شرط نفع عقلایی ندارد خیار نیز به وجود نمی‌آید چه آنکه اساساً نفعی برای مشروط له قابل تصور نمی‌باشد. مع­الوصف در خصوص قسمت اخیر اختلاف نظر بوده و عده‌ای از حقوقدانان آن را از موجبات خیار فسخ می‌دانند.

ماده 241 قانون مذکور بیان می‌دارد: «ممکن است در معامله شرط شود که یکی از متعاملین برای آنچه به واسطه معامله مشغول­الذمه می‌شود رهن یا ضامن بدهد.» شرط دادن دهن یا ضامن از مصادیق بارز شرط فعل می‌باشد. و در همین ارتباط ماده 242 همان قانون اعلام کرده است: «هرگاه در عقد شرط شده باشد که مشروط­علیه مال معین را رهن دهد و آن مال تلف یا معیوب شود، مشروط­له اختیار فسخ معامله را خواهد داشت نه حق مطالبه عوض رهن یا ارش عیب؛ و اگر بعد از آنکه مال مشروط را به رهن گرفت آن مال تلف یا معیوب شود، دیگر اختیار فسخ ندارد.» ماده 243 قانون مدنی مقرر داشته است که: «هرگاه در عقد شرط شده باشد که ضامنی داده شود و این شرط انجام نگیرد، مشروط­له حق فسخ معامله را خواهد داشت.»

در خاتمه این فصل لازم به ذکر می‌داند برابر ماده 244 قانون مدنی: «طرف معامله که شرط به نفع او شده می‌تواند از عمل به آن شرط، صرف­نظر کند، در این صورت مثل آن است که شرط، در معامله قید نشده باشد، لیکن شرط نتیجه قابل اسقاط نیست.» دلیل حکم قسمت اخیر ماده آن است که یا نتیجه مورد نظر به موجب شرط نتیجه مندرج در عقد واقع شده و اساساً موضوعی برای اسقاط باقی نمی‌ماند، یا از آغاز شرط نامشروع است و در حکم معدوم و قابلیت آن را ندارد که مورد تصرف قرار گیرد مع­الوصف باید متذکر گردید که حق فسخی که به سبب بطلان شرط نتیجه بوجود می‌آید، همیشه قابل اسقاط است و مطابق ماده 245 «اسقاط حق حاصل از شرط، ممکن است به لفظ باشد یا به فعل یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط نماید.» همانند اینکه فروشنده با علم به اختیار فسخ خود به لحاظ تاخیر خریدار در پرداخت ثمن معامله به موجب مکتوبی حق فسخ خود را زایل نماید و یا با حضور در دفترخانه و امضاء ذیل اسناد انتقال بطور ضمنی از حق فسخ خود عدول نماید. و سرانجام آنکه برابر ماده 246 قانون مدنی: «درصورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ به هم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل می‌شود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد می‌تواند عوض آن را از مشروط له بگیرد.» زیرا حیات و بقای شرط به وجود عقد بستگی دارد و چنانچه به هر دلیلی عقد اصلی از بین برود شرط ضمن آن نیز از بین می‌رود. بطور مثال در معامله یک باب منزل مسکونی شرط شده بوده است که خریدار بطور رایگان اتومبیل فروشنده را صافکاری و نقاشی نماید ولیکن پس از انجام این امور، معامله منزل فسخ یا اقاله گردد که در این حالت، خریدار مستحق اجرت­المثل اقدامات انجام یافته خود بر روی اتومبیل فروشنده می‌باشد.

 بایستی خاطر نشان ساخت که هرگاه معامله اصلی اقاله یا فسخ شود، شرط نتیجه نیز به دنبال آن منحل خواهد گردید، بطور مثال فرض کنیم ضمن قرارداد بیع شرط شود که خریدار، وکیل فروشنده باشد، با انعقاد بیع وکالت نیز خود به خود واقع می‌شود ولیکن هرگاه بیع اقاله شود، وکالت نیز منفسخ خواهد شد با وجود این اگر به استناد وکالت در فاصله عقد و اقاله معامله‌ای انجام شده باشد، باید آن را نافذ شناخت زیرا هنگام معامله ثانوی نیابت موجود بوده است، و مقصود از کلمه بطلان در ماده 246 قانون مدنی انفساخ شرط است و هیچگاه اقاله یا فسخ معامله اولیه شرط را از ابتدا باطل نمی‌کند.

در همین ارتباط لازم به ذکر می‌داند حضرت آیت الله مکارم شیرازی در پاسخ این سئوال که: «1- مشتری ضمن عقد بیع ملتزم به انجام شرط یا ترک فعلی شده. مثلاً شخصی منزلی را به دامادش می‌فروشد مشروط به اینکه زوجه‌اش را طلاق ندهد. این شرط تا چه زمانی معتبر است؟ 2- اگر مشتری در فرض مرقوم ملک را به شخص دیگری بفروشد و پس از معاملة دوم تخلّف از انجام شرط نماید و اجبار مشروط علیه برای انجام فعل ممکن نباشد و دیگری هم نتواند از جانب او آن را واقع سازد بایع می‌تواند معامله را فسخ کند؟ معامله دوم نیز از درجه اعتبار ساقط می‌گردد؟» پاسخ فرموده‌اند: «1- در صورتی که شرط مطلق بوده باید همواره به آن پایبند باشد. 2- می‌تواند معامله را فسخ کند و اگر دسترسی به اصل آن ملک نیست باید قیمت زمان فسخ را بپردازد.»[7]

@ @ @

در خاتمه این باب و در جهت درک بهتر مطالب معنونه و بهره­برداری از نظریات ابرازی قضات و اعضای کمیسیون‌های مربوطه متشکل از قضات عالی رتبه دیوان عالی کشور، سه فقره موضوعات مطروحه در نشست‌های قضایی دادگستری‌ شهرستان­های مختلف را عیناً درج نموده مطالعه آنها را توصیه می‌نماید.

سئوال ـ در معامله فروش اتومبیل، طرفین شرط می‌کنند تا زمان وصول مبلغ آخرین چکی که بابت ثمن اتومبیل تحویل شده است، خریدار حق فروش مبیع را به غیر ندارد. خریدار قبل از مدت مذکور اتومبیل را به غیر فروخته و از پرداخت اقساط ثمن خودداری می‌کند. آیا شرط مندرج در قرارداد از شروط صحیحه است یا باطله در صورتی که شرط معتبر باشد چه حقی برای بایع متصور است؟[8]

نظر اکثریت ـ هر عقدی دو نوع مقتضای دارد: یکی مقتضای ذات عقد و دیگری مقتضای اطلاق عقد. هر شرطی که خلاف مقتضای عقد باشد هم باطل است هم مبطل (بند 1 ماده 233 قانون مدنی).

علت بطلان هم تضاد بین مفاد شرط و مفاد عقد است به طوری که تحقق شرط موجب عدم حصول مقتضای ذات عقد می‌شود. اما هر شرطی که خلاف مقتضای اطلاق عقد ‌(آثار و اجزای عقد) شود و هم شرط صحیح است و هم عقد. با توجه به مراتب مذکور شرط مندرج در قرارداد مورد سؤال خلاف مقتضای ذات عقد بیع (مالکیت مشتری بر مبیع) نیست و مالکیت وی بر مبیع مستقر شده و وی متمکن از انواع تصرفات مالکانه است، مگر یک حق که آن هم در مدت معین و مشروط که با رعایت مفاد شرط آن حق هم مستقر می‌شود. همچنین از آنجا که این شرط، یک نوع شرط فعل است در صورتی که مشروط علیه به آن وفا نکند مطابق ماده 237 قانون مدنی مشروط له می‌تواند از حاکم بخواهد که او را ملزم به وفای به شرط کند و لزوم وفای به شرط بطلان عقد بیع دوم است که مشتری به طور خلاف انجام داده است و لذا فروشنده حق رجوع به حاکم و طرح دعوای بطلان معامله انجام شده بین مشتری با شخص ثالث را دارد. رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره (2/47) راجع به شرطی که ضمن انتقال ملکی به صغیر، ولی قهری را تارسیدن صغیر به سن کبر از معامله منع کرده، خلاف مقتضای عقد ندانسته است.

نظر اقلیت ـ چون شرط مذکور خلاف مقتضای ذات عقد است، مطابق بند 1 ماده 233 قانون مدنی هم شرط باطل است و هم عقد. با وجود چنین شرطی در عقد بیع، یعنی سلب حق فروش مبیع که مدت معین توسط مشتری، مالیکت وی به مبیع مستقر نشده و این با مقتضای ذات عقد بیع، که مالکیت مشتری به مبیع و فروشنده بر ثمن است، مغایرت داشته و لذا شرط مذکور فاقد اعتبار است.

نظر کمیسیون نشست قضایی (5): همان گونه که از مفهوم مخالف ماده 959 قانون مدنی استنباط می‌گردد، سلب حقوق مدنی به طور جزیی و موقت امکان پذیر است. بنابراین، نظر اکثریت قضات دادگستری شیراز با تذکر و اصلاح این موضوع که رأی شماره 2/47 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، رأی اصراری است نه رأی وحدت رویه، تأیید می‌شود.

@ @ @

سؤال ـ شخص (الف) به موجب عقد بیع منزل خویش را که شامل یک باب ساختمان می‌باشد به شخص (ب) که فرزند وی بوده می‌فروشد و در عقد منعقده شرط می‌کنند که خریدار حق فروش منزل را تا زمانی که شخصی (الف) زنده است، ندارد لیکن شخص (ب) بعد از گذشت سه سال از تاریخ وقوع معامله، مورد معامله را به شخص (ج) می‌فروشد و شخص (الف) به محض اطلاع دادخواست ابطال معامله را به لحاظ تخلف از شرط مندرج در مبایعه­نامه اولی تقدیم دادگاه صالحه می‌کند.

حال بیان نمایید: 1. آیا چنین شرط مندرج در مبایعه نامه منعقده فی مابین (الف و ب) صحیح است؟ 2. آیا دادخواست ابطال معامله به لحاظ تخلف از شرط قابل پذیرش بوده است؟ 3. نسبت به معامله اول آیا حق فسخ برای (الف) ایجاد می‌شود. [9]

اتفاق نظر

1. شرط مذکور در مبایعه­نامه منعقده فی مابین (الف) و (ب) شرط صحیح می‌باشد زیرا این شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع که ایجاد حق مالکیت می‌باشد، نیست بلکه خلاف مقتضای اطلاق عقد بیع است که شرط صحیح می‌باشد. طبق ماده 959 قانون مدنی قانونگذار سلب حق را به صورت جزیی و برای مدت معین پذیرفته است.
2. به لحاظ تخلف شخص (ب) از شرط مزبور که شرط فعل بوده شخص (الف) می‌تواند به لحاظ تخلف از شرط تقاضای ابطال معامله دوم (معامله منعقده بین ب و ج) و فسخ معامله اول را نماید زیرا چنین شرطی هیچ گونه منافاتی با ذات عقد بیع ندارد اگر چنانچه شرط می‌شد که شخص (ب) حق فروش مورد معامله را به طور کلی ندارد چنین شرطی صحیح نبوده چون سلب حق برای مدت نامحدود بوده در حالی که در وضعیت موجود شرط مقید به زمان حیات فروشنده می‌باشد.
3. حق فسخ برای شخص (الف) نسبت به معامله اول ایجاد می‌شود.

نظر کمیسیون نشست قضایی‌(5): مستفاد از مقررات مواد 237 و 239 و 959 قانون مدنی، شرط مذکور از جمله شرایط موجب بطلان عقد و یا شرط نبوده و مشروط له حق مراجعه به دادگاه و اقامه دعوای فسخ معامله را دارد و ادعای او هم قابل پذیرش است.

@ @ @

سوال ـ شرط اسقاط حق افراز خریدار ملک مشاعی در عقد بیع چه وضعیتی دارد آیا:

1. شرط صحیح است، 2. لازم الوفاست، 3.شرط باطل است، 4. شرط باطل و مبطل عقد است.[10]

نظر اکثریت ـ اکثریت قضات حاضر در جلسه بر این که شرط صحیح و لازم­الوفاست اتفاق نظر داشته‌اند به این استدلال که با بررسی انواع شروط و تعاریف آنها در قانون مدنی (232 به بعد) اولاً این شرط شرط باطل و مبطل عقد نیست چرا که نه شرط مجهول است و نه خلاف مقتضای عقد است به این دلیل که اقتضای ذات عقد بیع انتقال مالکیت است و با انجام بیع خود به خود این اثر به وجود می‌آید و خریدار دیگر حق افراز نخواهد داشت. لذا باقی حقوق مالکانه به او منتقل شده و او می‌تواند انواع تصرفات دیگر را در ملک خریداری شده بنماید. این شرط در زمره مصادیق ماده 233 قانون مدنی نیز نمی‌گنجد زیرا اجرا آن مقدور است و دارای نفع و فایده عقلایی است و نامشروع نیز نمی‌باشد. علاوه بر این به موجب ماده 589 هر شریک­المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه مستلزم بر عدم تقسیم باشند فرض بر افراز و تقسیم حقی است که قانونگذار برای شریک مال مشاع قرار داده است و اسقاط این حق را جایز دانسته است بنابراین اسقاط حق افراز شرط صحیح و لازم­الوفاست و مغایرتی با قانون مدنی ایران ندارد.

نظر اقلیت ـ این شرط باطل و مبطل عقد است زیرا خلاف مقتضای ذات عقد بیع است. وقتی بیع انجام می‌شود انتقال مالکیت صورت می‌گیرد و این بدان معناست که تمام حقوق مالکانه بایع به مشتری منتقل می‌شود و حق افراز نیز از اثرات انتقال مالکیت می‌باشد و لذا شرط اسقاط این حق به اقتضای ذات عقد لطمه وارد می‌کند و اساساً هر شخصی وقتی معامله‌ای می‌کند با فرض تمام اثرات آن این عمل را انجام می‌دهد.

نظر کمیسیون نشست قضایی(1) مدنی: مطابق ماده 586 قانون مدنی اگر برای شرکت در ضمن عقد لازمی مدت معین نشده باشد هر یک از شرکا هر وقت بخواهند می‌توانند رجوع کنند. از مفاد ماده 10 قانون مدنی چنین بر می‌آید که دو طرف عقد می‌توانند در رابطه خود برای مدت معین بقای اشاعه را الزام­آور سازند. در فرض سؤال قطع نظر از این که برای اسقاط حق افراز مدت معین نشده است، مستفاد از مقررات فصل هشتم از قانون مدنی در شرکت و احکام آن و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و اطلاق ماده 589 قانون مدنی و استثنای آنکه در مواد 591 و 593 و 595 قانون مدنی پیش­بینی شده، به نظر می‌رسد که امکان درخواست افراز که از نظر ماهیت تمیز حق است و برای مالکین نوعی امتیار و حق می‌باشد که مطابق ماده 959 قانون مدنی به طور کلی قابل اسقاط نخواهد بود. با این ترتیب شرط اسقاط حق افراز برای خریدار به طور کلی، از جمله شروط قابل اعتبار و لازم­الوفا نیست.