تعریف باغ و نحوه تفکیک آن
مطلب حاضر از کتاب بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک اراضی ، باغات و افراز آنها تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .
الف: تعریف باغ و نحوه تفکیک آن
- باغ به محلى گفته مىشود که حدود آن به نحوى از آنجا مشخص و معین شده و در هر یک هکتار بیش از یکصد اصل درخت مثمر با پنجاه اصله درخت زیتون یا نخل یا گردو و یا یک گردو و یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر، است کاشت یا بوته چاى داشته باشد.[1]
یا باغ زمینى است که در آن درختان مثمر و غیر مثمر موجود باشد. بر اساس بند چهار ماده 2 و بند 2 ماده چهار قانون تأسیس شوراى عالى شهرسازى و معمارى ایران و وظایف محوله در مورد احراز و تفکیک باغات و زمینها زراعى در محدوده شهرى ضوابط ذیل تصویب مىگردد.
- منظور از محدوده شهرى محدودهاى است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجود به صدور پروانه احداث ساختمان مسکونى، تفکیک و افراز اراضى مىباشد.
تفکیک اراضى مشجر باغات طبق ماده 3 قانون ضوابط و مقررات تفکیک باغات و مزارع در محدوده شهرى ضوابط شهرسازى و در مورد تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان مربوط به اراضى مشجر باغات در حدود شهرى به شرح ذیل تعیین مىگردد.
1- حداقل مساحت تفکیک باغات و اراضى مشجر اعم از اینکه متعلق به یک مالک و یا چند ملک بوده و یا متعلق به ورثه باشد دو هزار متر مربع تعیین مىگردد.
2- سطح اشغال ساختمان در اراضى مشجر و باغات نباید از ده درصد مساحت آنها تجاوز نماید. در قطعاتى که سطح اشغال ساختمان با توجه به این نصاب کمتر از 150 متر مربع گردید، حداکثر تا 5 متر مربع سطح اشغال دیگر مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضاى سبز در شهر در کلیه موارد الزامى است.
3- در اراضى مشجره باغات که مساحت آنها تا 1500 متر مربع مىباشد مىتوان فقط یک بلوک ساختمانى احداث نمود و در مساحتهاى بیشتر از 1500 متر مربع مىتوان به ازاى هر 1500 متر مساحت زمین اضافى یک بلوک ساختمان دیگر احداث نمود. ضمناً علاوه بر تعداد بلوکهاى مجاز احداث یک واحد ساختمانى یک طبقه بطوریکه مساحت آن از 50 متر مربع جهت مصارف نگهدارى انبار و غیره تجاوز ننماید بلامانع است. بدیهى است مجموع سطح اشغال در هر حال نبایستى از میزان مشخص شده در ردیف 2 تجاوز نماید.
4- حداکثر سطح زیربنا در کل طبقات 20 درصد باغ یا زمین مشجر بوده و تعداد طبقات هر بلوک ساختمانى به استثناى یک طبقه زیر زمین از 2 طبقه نباید تجاوز نماید. پیلوت یک طبقه محسوب مىشود و سطح زیرزمین نباید از سطح اشغال مجاوز تجاوز نماید.
تبصره: چنانچه 20 درصد سطح زمین از 300 متر مربع کمتر باشد مجاز به احداث ساختمان در دو طبقه با رعایت سطح اشغال مجاز خواهد بود.
5- در باغات و اراضى مشجر که مساحت آنها کمتر از 500 متر مربع است بطور کلى سطح اشغال و مساحت کل ساختمان تابع ضوابط شهرداریها خواهد بود. در مناطقى که با توجه به شرایط اقلیمى یا عرف محلى تغییر در ضوابط ساختمان و یا تفکیک باغ ضرورى باشد موضوع ابتدا در کمیسیونى مرکب از مدیران کل مسکن و شهرسازى کشاورزى و عمران روستایى شهردارى و نماینده استاندارى و نماینده سازمان زمین شهرى بررسى و پس از تأیید کمیته فنى شوراى عالى شهرسازى و معمارى ایران ابلاغ و به مرحله اجراء درآید. جهت تطابق هر چه بیشتر ضوابط با شرایط اقلیمى کمیسیون مذکور در ماده فوق مکلف است ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ دستورالعمل، اشکالات اجرایى ضوابط فوق را بررسى و هراه با پیشنهادات لازم به وزارت مسکن و شهرسازى اعلام نماید.
در باغات که سطح اشغال ساختمان موجود بیشتر از مساحت پیشبینى شده از این دستورالعمل مىباشد، تجدید بنا تا حد وضع موجود از لحاظ سطح اشغال و تراکم بلامانع است پاسخگویى به سؤالات و ابهاماتى که در مرحله اجراى این ضوابط پیش خواهد آمد در قالب ماد ضوابط فوق مىتواند از طریق وزارت مسکن و شهرسازى در کمیته مقرر درماده 6 فوق مطرح تا نسبت به پاسخ سؤال و یا رفع ابهام اظهارنظر شود.
به استناد بند 3 و 4 ماده 2 و بند 2 ماده 4، لایحه قانون حفظ و گسترش فضاى سبز، این اختیار را داشته است و با عنایت به این که عدهاى از شکات دستورالعمل مزبور را خلاف شرع دانسته، هیأت عمومى دیوان عدالت ادارى از جهت رعایت ماده 25 قانون دیوان، موارد اعلامى را طى نامه شماره 2/2/66 - 0/62/173 به محضر فقهاى محترم شوراى عالى نگهبان که در پاسخ آن نامه شماره 3/4/1366 - 85290 دریافت گردید. هیأت عمومى دیوان عدالت ادارى در تاریخ 27/7/1366 به ریاست حجتالاسلام حاج شیخ محمدعلى فیض و با شرکت آقایان رؤساى شعب تشکیل و پس از بحث و بررسى و ملاحظه سوابق و پروندهها به اتفاق آراء به شرح زیر انشاء رأى مىنماید.
با توجه به نظریههاى شوراى محترم نگهبان، رأى بشرح نامه شماره 3/4/1366 - 85390 دایر بر اینکه بند یک ماده 3 ضوابط و مقررات شهرسازى مصوب جلسه 22/1/1362 شوراى عالى شهرسازى و معمارى ایران خلاف موازین شرع تشخیص داده شد. مستنداً به ماده 25 قانون دیوان عدالت ادارى حکم به ابطال بند یک ماده 3 ضوابط و مقررات شهرسازى صادر و اعلام مىگردد.
ب - نظریههاى حقوقى مربوط به تفکیک باغات
ابطال بند یک ماده 3 ضوابط و مقررات تفکیک باغات و مزارع در محدوده شهرى[2]
تاریخ 17/8/1366 کلاسه پروندههاى 62/173 - 63/10 - 63/61 - 63/92 - 63/94 - 65/51/64/46 شماره دادنامههاى 46 - 47 - 48 - 49 - 500 - 51 - 44 - 45.
مرجع رسیدگى هیأت عمومى دیوان عدالت ادارى
شکات 1 - حیدرقلى سلطانى فرزند قربان 2- سید ابوطالب ماهوتى فرزند سید اسداللَّه 3- محمد کارباى فرزند ابراهیم 4- گللگون امیر متره و غیره فرزندان ناصر 5- مجتبى قصابیان فرزند ابوالحسن 6- سید محمد تقى ذاکرى فرزند سید عبدالرحیم 7- و ابراهیم زارعیان فرزند اسماعیل 8- شمسالدین عالمى فرزند تقى.
طرف شکایت 1- وزارت مسکن و شهرسازى 2- سازمان ثبت اسناد و املاک
موضوع خواسته: لغو دستورالعمل مورخ 22/1/1362 شورایعالى شهرسازى و معمارى ایران مربوط به نحوه افراز و تفکیک باغات و زمینهاى زراعى.
گردشکار: ماحصل شکایت و شکات، در پروندههاى مختلف فوقالذکر آن است که دستورالعمل مورخ 22/1/1362، شوراى عالى شهرسازى و معمارى ایران را از این جهت که در بقیه این ضوابط و مقررات به ذیل تبصره یک ماده 4 لایحه قانون حفظ و گسترش فضاى سبز در شهر مصوب 3/3/1359 شوراى انقلاب استناد شده است و اینکه شورایعالى شهرسازى ومعمارى بر اساس بند 4 ماده 2 و بند 2 ماده 4 قانون تأسیس شورایعالى شهرسازى اختیار نحوه و افراز و تفکیک را ندارد. و مضافاً به اینکه مصوبه تفکیک قطعات اراضى مشجر و باغات بزرگتر از 500 متر را مجاز دانسته در حالیکه تبصره یک ماده 3 دستورالعمل مذکور حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات را 2000 متر تعیین که در ضوابط و مقررات مربوط به نحوه افراز و تفکیک باغات و مزارع واقع در محدوده شهرها را مخالف قانون شرع دانسته و تقاضاى لغو تبصره یک ماده 3 دستورالعمل موصوف را نموده است در پاسخ شکایتها سازمان طرف شکایت چنین عنوان نموده که اساساً در تنظیم دستورالعمل مذکور لایحه قانون فوقالذکر مورد توجه نبوده و شوراى عالى شهرسازى به استناد بند 3 و 4 ماده 2 بند 2 ماده 4 لایحه قانون حفظ و گسترش فضاى سبز، این اختیار را داشته است و با عنایت به این نکته که عدهاى از شکات دستورالعمل مزبور را خلاف شرع دانسته، هیأت عمومى دیوان عدالت ادارى از جهت رعایت ماده 25 قانون دیوان، موارد اعلامى را طى نامه شماره 2/2/66 - 5/62/173 به محضر فقهاى محترم شورایعالى نگهبان اعلام که در پاسخ آن شماره 3/4/1366 - 85290 دریافت گردید. هیأت عمومى دیوان عدالت ادراى در تاریخ 27/7/1366 به ریاست حجتالاسلام حاج شیخ محمد على فیض و با شرکت آقایان رؤساى شعب تشکیل و پس از بحث و بررسى و ملاحظه سوابق و پروندههاى به اتفاق آراء به شرح زیر انشاء رأى مىنماید.
با توجه به نظریه هاى شوراى محترم نگهبان، رأى بشرح نامه شماره 3/4/1366 - 85290 دایر بر اینکه بند یک ماده 3 ضوابط و مقررات شهرسازى مصوب جلسه 22/1/1362 شوراى عالى شهرسازى و معمارى ایران خلاف موازین شرع تشخیص داده شد. مستنداً به ماده 25 قانون دیوان عدالت ادارى حکم به ابطال بند یک ماده 3 ضوابط و مقررات شهرسازى صادر و اعلام مىگردد.
1- بند ماده یک آییننامه اجرایى قانون اصلاح ماده 34 قانون حفاظت و بهرهبردارى از جنگلها و مراتع مصوب 4/3/1354 ماده 2 ضوابط و مقررات تفکیک باغات و مزارع در محدوده شهرى باغ و زمین زراعتى.
1- رأى وحدت رویه دیوان عدالت ادارى، روزنامه رسمى شماره 12471، مورخه 24/9/66، مجموعه قوانین سال 1366.
